il y a actuellement quatre types de garanties pour un crédit immobilier que les établissements financiers acceptent en france.
1/ L’hypothèque
Elle est constituée d’un bien immobilier comme garantie de remboursement d’un emprunt immobilier. En cas de défaillance de l’emprunteur, ce bien sera saisi et mis en vente pour rembourser la banque. L’hypothèque est souvent appliquée en cas de crédit immobilier pour des travaux de construction ou de rachat de crédit. Elle engendre des frais à la charge de l’emprunteur (honoraires du notaire, TVA, taxe de publicité foncière, etc.).
2/ Le PPD
Le privilège de prêteur de deniers (PPD) comprend aussi la saisie et la vente du bien immobilier servant de garantie pour rembourser la banque quand l’emprunteur est défaillant. La différence fondamentale avec l’hypothèque est que le PPD s’applique uniquement à des biens existants. Impossible donc de garantir l’achat d’un bien en vente à l’état futur d’achèvement (VEFA) avec un PPD.
3/ Le cautionnement
C’est la garantie par une société de cautionnement mutuel. Davantage de banques acceptent aujourd’hui cette garantie de crédit immobilier. La société s’engage à rembourser les échéances de l’emprunteur si celui-ci s’avère défaillant. L’avantage se situe dans la simplicité des procédures, et évite les frais notariés qu’engendrerait une hypothèque.
4 / Le nantissement
Enfin, le nantissement est le contrat entre le prêteur et l’emprunteur selon lequel ce dernier remet au créancier une chose garante du crédit. Des contrats d’assurance, ou des valeurs sont alors remises au banquier. Celui-ci peut les vendre pour se rembourser si l’emprunteur est défaillant.
Avant l’octroi d’un emprunt immobilier, les banques considèrent attentivement le dossier du client, notamment son taux d’endettement d’une part et d’autre part sa capacité de financement.
Taux d’endettement, charges, revenus
Le taux d’endettement est établi par le rapport entre les charges (loyer, alimentation, gaz, transport, dettes) et les revenus (salaires, allocations) d’un particulier. Il ne doit pas dépasser 33% des revenus. L’appréciation des charges et revenus de l’emprunteur peut varier énormément en fonction des établissements bancaires, mais aussi en tenant compte des valeurs chiffrées.
Ainsi, un ménage ayant des revenus aisés pourra se voir accorder un emprunt immobilier, même si le taux d’endettement atteint alors 35%. Le risque de non remboursement est considéré comme minime par la banque. A l’inverse, un foyer ayant des revenus modestes et un taux d’endettement de 30% pourra se voir refuser l’octroi d’un crédit immobilier.
Cette différence d’appréciation s’explique par le souci d’établir un « reste à vivre » (revenus moins charges incluant la mensualité à payer) significatif à l’emprunteur durant la période de remboursement.
Capacité de financement
La capacité de financement concerne le montant total pouvant être emprunté. Outre la capacité de remboursement de l’emprunteur, la durée et le taux d’emprunt sont déterminants Ainsi le montant du crédit est en proportion avec la mensualité à payer. Pour un emprunt sur 10 ans, à un taux de 4% et une mensualité établie à 1 000 euros par exemple, la capacité d’emprunt sera de 98 500 euros.
