Souscrire un crédit immobilier, c’est avant tout effectuer une négociation avec son banquier. Pour cela, il convient d’avoir une vision précise des éléments du crédit immobilier : le taux, les échéances, l’assurance, les indemnités de paiement anticipé.
Taux de crédit et flexibilité des échéances
Un taux fixe ne varie pas durant toute la durée du crédit.
Le taux variable lui, fluctue à la hausse ou à la baisse, dans des limites prédéfinies. Il convient à un achat en vue de revendre, car ce prêt ne comporte pas d’indemnités de remboursement anticipé.
S’agissant du taux variable, négociez le taux d’entrée pour que celui-ci soit plus bas que la moyenne des taux fixes sur le marché. Notez que plus la période de révision est longue, plus cette clause vous avantage.
Votre contrat d’emprunt devrait vous permettre d’augmenter le montant de vos mensualités, cela réduit la durée du crédit et donc, son coût global. Demandez à votre banquier de faire un effort sur le taux si ses échéances ne sont pas suffisamment modulables.
L’assurance emprunteur
En général, les banques proposent, simultanément à l’offre de crédit immobilier, une assurance emprunteur. Elle sert à garantir le remboursement de l’emprunt si l’emprunteur est déclaré incapable (incapacité temporaire ou totale), invalide (en totalité ou partiellement) ou s’il décède. La loi Lagarde vous donne néanmoins le droit de souscrire une assurance chez l’assureur de votre choix. Probablement moins chère que celle de la banque, elle doit toutefois couvrir les risques ci-dessus.
Négociez votre adhésion à l’assurance bancaire contre une révision de votre taux d’emprunt. Attention, étudiez bien chaque offre d’assurance et faites bien les calculs avant de vous lancer.
Les indemnités de remboursement anticipé
Si l’emprunteur rembourse tout ou partie de l’emprunt avant l’échéance finale, le banquier perd le paiement des intérêts : les pénalités servent à l’indemniser.
Elles sont plafonnées à 3% du capital restant dû au moment du paiement ou calculées sur la somme des 6 mois d’intérêts à venir. C’est le plus petit montant qui est retenu. Votre négociation portera sur l’étendue de l’application de la clause.
Si vous vendez votre bien immobilier, négociez afin que la clause n’excède pas le nombre d’années au bout desquelles vous allez revendre (8 ans par exemple). Si au contraire vous gardez votre bien immobilier, négociez la prolongation de la durée d’application des indemnités, à la place d’une baisse du taux de crédit.
